Erstfinanzierung
Bei der Hausfinanzierung gilt es sechs wichtige Punkte zu beachten:
- Erstens muss ausgerechnet werden, welche Kreditsumme für die Hausfinanzierung benötigt wird.
- Anschliessend sollten Sie sich mit den verschiedenen Hypothekenmodellen befassen, denn neben den variablen und den Festhypotheken gibt es noch zahlreiche weitere Hypothekenvarianten. Ihre Lebens- und Vermögenssituation beeinflusst die Wahl der Hausfinanzierung erheblich. Zudem spielt es auch eine Rolle, ob es sich bei der Immobilie um einen Ersterwerb handelt respektive ob das Objekt bestimmte ökologische Anforderungen erfüllt.
- Sobald Sie sich für eine bestimmte Hypothek entschieden haben, sollten Sie die Angebote der unterschiedlichen Banken vergleichen, denn die Zinsen können stark variieren. Diese Entscheidung erfordert höchste Sorgfalt, denn mit der Wahl des richtigen Finanzinstituts können Sie bei der Hausfinanzierung viel Geld sparen. Nutzen Sie unser Feature „Hypotheken vergleichen“, um Hypotheken in der Schweiz innerhalb von kurzer Zeit zu vergleichen und Ihre Wahl zu treffen.
- Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Festlegung der Amortisationsart. Sie können Ihren Kredit direkt oder indirekt amortisieren, was Ihre Steuern je nach Einkommenslage minimiert. Sprechen Sie mit einem Fachmann im Bereich Kreditamortisierung.
- Im nächsten Schritt wird Ihr Kreditgesuch eingereicht. Dabei trägt ein ausführliches und gut vorbereitetes Kreditgesuch wesentlich zur Entscheidung der Bank bei, Ihr Gesuch anzunehmen oder abzulehnen.
- Ist das Gesuch erst einmal angenommen, gilt es, den Kredit zu tilgen. Hypothekenlaufzeiten dauern nicht ewig, deshalb müssen sie spätestens nach deren Ablauf durch eine neue ersetzt werden. Nehmen Sie rechtzeitig Kontakt zu Ihrer Bank auf, denn oft sind bei Hypotheken in der Schweiz gewisse Kündigungsfristen zu beachten. Lassen Sie Ihr Kreditdossier also sechs bis zwölf Monate vor Ablauf überprüfen.
Ablösung
Im Fall, dass Ihre Hypothek bald abläuft oder Sie mit den Zinsen oder anderweitigen Konditionen Ihres Finanzinstitutes nicht mehr zufrieden sind, müssen Sie Ihre Hypothek ablösen. Dabei stehen Ihnen zwei Möglichkeiten offen: Entweder Sie warten, bis Ihre alte Hypothek abgelaufen ist, wie dies bei Festhypotheken üblich ist, oder Sie künden Ihre alte Hypothek. Dabei müssen Sie jedoch insbesondere die Kündigungsfrist beachten. Eine Hypothek abzulösen funktioniert ähnlich wie eine Hypothek aufzunehmen.
Sie informieren sich bei den Finanzinstituten über die verschiedenen Hypotheken und Zinsen in der Schweiz. Anschliessend stellen Sie einen Antrag zur Hausfinanzierung an die Bank Ihrer Wahl. Diese prüft dann Ihre Anfrage und unterbreitet Ihnen eine Offerte. Falls Sie sich für das offerierte Angebot entscheiden, kündigen Sie Ihre alte Hypothek, sollte diese noch nicht abgelaufen sein. Nachdem die Verträge unterschrieben worden sind, schickt Ihre neue Bank ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen an das Institut, das bisher Ihre Hypothek betreut hat, und fordert den Schuldbrief ein. Sobald der Schuldbrief bei der neuen Bank eingetroffen ist, vergütet die neue Bank das Geld und Ihre Hypothek ist abgelöst.
Sollten Sie mehrere Hypothekentranchen mit unterschiedlichem Laufzeitende abgeschlossen haben wie zum Beispiel eine Festhypothek mit 3-, 5- oder 10-jähriger Laufzeit, wird es schwieriger, denn dann sind Sie an Ihre alte Bank gebunden. Sie können allenfalls den Schuldbrief auf der Liegenschaft aufteilen. Informieren Sie sich ausführlicher beim Notar oder beim Grundbuchamt.
Wichtige Begriffe
Rückzahlung einer Hypothek in jährlichen Raten. Meist handelt es sich um eine direkte Amortisation, also eine direkte Rückzahlung an den Kreditgeber.
Die Hypothek wird nicht zurückbezahlt, sondern auf ein Säule-3a-Konto überwiesen. Das Geld wird der Bank als Sicherheit verpfändet. Der Kreditnehmer profitiert von steuerlichen Vorteilen. Die Rückzahlung erfolgt bei der Aufhebung des Säule-3a-Kontos. Auch möglich mit Lebensversicherungen.
Finanzierung nach Ablauf der Hypothekenlaufzeit. Oftmals entscheiden sich Kunden für eine Prolongation respektive eine Kreditvertragsverlängerung.
Ein Baukredit ist ein Kontokorrentkonto mit einer bestimmten Limite, das Banken bei Neu- oder Umbauten anbieten. Die Zinsen sind in der Regel höher als bei Hypotheken. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird der Kredit konsolidiert, sprich in eine normale und zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.
Ein Baukredit wird als Libor- und/oder Festzinshypothek in Etappen und nach Baufortschritt ausbezahlt. Die Bauhypothek ist günstiger als ein Baukredit, weil keine Kreditkommission geschuldet ist.
Die Bezeichnung von Banken für den Wert von Kreditsicherheiten wie beispielsweise Häusern, Grundstücken oder Wertpapieren. Der Belehnungswert drückt die wahrscheinliche Höhe aus, zu welcher die Sicherheiten auch langfristig zu jedem beliebigen Termin ausgelöst werden können.
Der Kauf eines Grundstücks muss in der Schweiz bei einem Notariat öffentlich beurkundet werden, damit er rechtsgültig ist. Dies dient einerseits zur Vermeidung unüberlegten Handelns und andererseits als Grundlage für den Eintrag des rechtmässigen Eigentümers im Grundbuch. Erst durch die Unterzeichnung wird der öffentlich beurkundete Vertrag rechtsverbindlich.
Ein Blankokredit wird ganz ohne Kreditabsicherung seitens des Geldinstituts ausschliesslich an Kunden mit überdurchschnittlich hoher Kreditwürdigkeit gewährt.
Variables Darlehen, bei dem eine bestimmte Zinsobergrenze (Cap) nicht überschritten werden darf. Für diese Absicherung verrechnet die Bank eine Prämie, die im laufenden Zinssatz für das Darlehen meist bereits inkludiert ist.
Der Darlehensvertrag wird in der Regel in Form eines Standardformulars von den Geldinstituten ausgegeben. Darin werden sämtliche wichtigen Informationen über den Darlehensnehmer festgehalten. Zusätzlich zu diesem Antrag müssen weitere Dokumente wie Ausweispapiere, Lohnausweis, Steuererklärung, Vermögensverzeichnis und detaillierte Angaben zur Immobilie wie Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, Gutachten und Unterlagen zur Gebäudeversicherung beigelegt werden.
Die klassische Immobilienfinanzierung erfordert mindestens 20 Prozent Eigenkapital, die restlichen 80 Prozent stammen meist von einer Bank, die eine Hypothek anbietet.
Da jede Immobilie vermietet werden könnte und steuerbare Einnahmen entstehen könnten, muss der Eigenmietwert von Häusern und Wohnungen als fiktives Einkommen versteuert werden. Meist liegt der Eigenmietwert bei 60 bis 90 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft. Damit wird eine Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern angestrebt. Eigentümer dürfen die Schuldzinsen für Hypotheken und den Gebäudeunterhalt vom Eigenmietwert abziehen.
Alleineigentum: Eigentum einer einzigen Person.
Gesamteigentum: Mehrere Personen sind durch Gesetz oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden (bspw. Erben, Gesellschaft, Gütergemeinschaft usw.).
Miteigentum: Mehrere Personen besitzen nach Bruchteilen eine Liegenschaft ohne äusserliche Teilung des Eigentums.
Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Abgabe der Grundbuchanmeldung durch den Verkäufer beim zuständigen Grundbuchamt. Erst dadurch wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen.
In den meisten Kantonen existieren elektronische Grundbücher. Die elektronische öffentliche Beurkundung ist der Papierform ebenbürtig, doch die Umstellung wird noch einige Zeit benötigen.
Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn Strassenzufahrt, Kanalisation, Elektrizität, TV- oder Glasfaserkabel eingerichtet sind. Eine Erschliessung kostet pro Quadratmeter zwischen 100 und 200 Franken.
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Darlehen von Verwandten oder Bekannten. |
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Diese Hypothek garantiert einen gleichbleibenden Zinssatz während der ganzen Laufzeit und ist geeignet, wenn die Kalkulierbarkeit des Darlehens an erster Stelle steht. Der Vorteil ist, dass der Kreditnehmer so von steigenden Zinsen nicht betroffen ist, aber gleichzeitig auch nicht von sinken Zinssätzen profitieren kann. |
Plan mit ausführlichen Angaben zu sämtlichen Erwerbs- und Baukosten sowie eine Übersicht aller zur Verfügung stehenden Mittel aus Fremd- und Eigenkapital.
Flexible Darlehensvariante, bei der der Zinssatz monatlich, viertel- oder halbjährlich neu festgelegt wird und die nicht durch strenge Kündigungsfristen geprägt ist. Ein Darlehensnehmer kann also das Flex-Darlehen jederzeit von sich aus beenden oder in eine andere Hypothek der Bank wechseln, ohne dass er zu Vorfälligkeitsentschädigungen gegenüber der Bank verpflichtet ist.
Auch Terminhypothek genannt. Der Zins wird für einen in der Zukunft ausbezahlten Betrag bereits im Voraus definiert, bspw. sechs bis 30 Monate vor Auszahlung. Dieses Darlehen ist dann sinnvoll, wenn eine Wohnung ab Plan gekauft wird und der Zins bereits fixiert werden will. Auch hier ist der Darlehensnehmer dank einer Prämie (Forward-Zuschlag) gegen steigende Zinsen geschützt.
Diese Kreditart erlaubt, Geld in einer fremden Währung mit niedrigem Zinsniveau aufzunehmen. Ein solches Vorgehen ist mit grossen Risiken verbunden, da die Kreditschuld vollständig den aktuellen Wechselkursen unterliegt.
Gibt Auskunft über Grundstücksfläche, den Eigentümer, die Belastungen des Grundstücks, Durchfahrts- und Wegrechte usw. Er ist mit dem Einverständnis des Eigentümers beim Grundbuchamt oder direkt beim Verkäufer erhältlich.
Ein „beschränkt dingliches Recht“, das dem Inhaber das Recht erteilt, ein Grundstück verwerten zu lassen. Der Erlös könnte beispielsweise einer Bank dazu dienen, ihre Forderungen aus einem Hypothekardarlehen zu decken, wenn der Schuldner diese nicht erfüllen kann. Grundpfandrechte können als Schuldbrief oder als Grundpfandverschreibung eingefordert werden.
Steuer, die erhoben wird, wenn ein Eigentümer beim Verkauf einer Bauparzelle, einer Wohnung oder eines Hauses im Vergleich zum Einstandspreis einen Gewinn erzielt. Die Besteuerung fällt umso stärker ins Gewicht, je höher der Betrag und je kürzer die Besitzdauer des Objekts war.
Kombination verschiedener Darlehensarten, nämlich ein festverzinsliches und ein variables Darlehen.
Grundsätzlich wird zwischen Tilgungs- und Zinsdarlehen unterschieden. Beim Zinsdarlehen zahlt der Darlehensnehmer in regelmässigen Abständen Zinsen und die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Beim Tilgungsdarlehen werden zu festgelegten Terminen gleich hohe Zahlungen getätigt. Diese Beträge dienen nach Abzug der Zinsen dazu, den Kredit zu verringern. Die finanzielle Belastung ist somit aber auch grösser und regelmässiger.
Viele Kreditarten berücksichtigen die Möglichkeit einer Kündigung und geben die entsprechenden Fristen an. Werden diese eingehalten, erfolgt keine Strafzahlung. Hält sich der Kreditnehmer nicht daran, wird meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Vermögens- und Einkommenssituation des potentiellen Kreditnehmers und Bestand anderweitiger Schulden und frühere Rückzahlungs- respektive Zahlungsmoral.
Hypothek mit grundsätzlich variablem Zins. Je nach Produkt wird er alle 3, 6 oder 12 Monate dem aktuellen Marktzins Libor (London interbank offered rate; offizieller Referenzzins, der täglich von wichtigen Geschäftsbanken gemeldet wird) angepasst. Im geschäftlichen Bereich werden auch 1-Monats-Liborhypotheken ausgestellt. Libor Hypotheken sind in Phasen tiefer Zinsen sehr attraktiv, bringen aber das Risiko von raschen Zinserhöhungen mit sich.
Hypotheken werden immer häufiger über das Internet angeboten. Dies bietet für Kunden den Vorteil, sich jederzeit und von zuhause aus über Finanzierungsangebote informieren zu können. Der Kunde ist dann auch in der Lage, einen verbindlichen Abschluss einer Immobilienfinanzierung über das Internet zu tätigen. Im Anschluss werden aber meist noch weitere Dokumente auf dem konventionellen Weg eingefordert.
Kredit, der auf der persönlichen Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers basiert und seine wirtschaftliche Bonität ausser Acht lässt. Es werden ausschliesslich seine Vermögenslage, Einkommenssituation und Kreditfähigkeit bewertet.
Der Realkredit ist das Gegenteil vom Personalkredit. Für die Ausstellung eines solchen Kredits ist ausschliesslich die wirtschaftlich begründete Bonität des Kreditnehmers aussagekräftig. Der Kreditnehmer ist durch Vermögens- und/oder Sachwerte abgesichert, die für den Realkredit beliehen werden.
Seit der ZGB-Revision von 2012 sind Schuldbriefe nicht mehr obligatorisch in Papierform erforderlich. Dadurch wird der ganze Geschäftsverkehr erleichtert und Eigentümer müssen nicht mehr befürchten, dass Ihre physisch vorhandenen Schuldbriefe verloren gehen könnten.
Ermittlung des Liegenschaftswerts mithilfe eines Systems (hedonische Bewertung) oder eines Experten (klassische Schätzung). So kann der Marktwert des Objekts ermittelt werden.
Häufigstes Sicherungsmittel für eine Finanzierung von Grundstücken (Grundpfand-Sicherheit). Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, das als Namens- oder Inhaberschuldbrief ausgestellt wird. Bei beiden Varianten haftet das Grundstück bis zum festgehaltenen Betrag zuzüglich Zinsen und Betreibungskosten. Ausstellung als Papierschuldbrief oder als Registerschuldbrief.
Fachbegriff für den Verkauf von Hypotheken an einen Erwerber, der diese Transaktion zum Beispiel über institutionelle Anleger mit einer Anleihe im Ausland finanziert. Die Securitisation ist somit eine andere Form der Refinanzierung neben den traditionellen Formen wie Spargeldern, Kassenobligationen usw.
Hypotheken oder Baukredite werden durch Grundpfandrecht abgesichert (Schuldbrief, Grundpfandverschreibung). Zusätzliche Sicherheiten wie zum Beispiel die 2. oder 3. Säule, eine Todesfallrisikoversicherung oder eine Lebensversicherung können je nach Fall empfehlenswert sein.
Formular, das der Schuldner bei der Hypothekenaufnahme von der Bank erhält und worin er das Eigentum an den Schuldbriefen der Bank übertritt. Diese Schuldbriefe verlangt die Bank als Sicherheit für das gewährte Hypothekardarlehen.
Für die Dauer der Kreditlaufzeit werden nur die monatlichen Zinszahlungen getätigt. Der Betrag, der für die Tilgung der Schuld vorgesehen gewesen wäre, wird in eine Lebens- oder Rentenversicherung oder in einen Investmentfonds einbezahlt und nach Beendigung der Laufzeit für die Tilgung des Kredits verwendet.
Eine Tragbarkeitsrechnung hilft bei der Einschätzung der Kosten, die die Finanzierung der Liegenschaft mit sich bringt. Faustregel: Eine Liegenschaft ist dann tragbar, wenn die jährlich wiederkehrenden Kosten nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen.
Ein Darlehen mit günstigen Zinsen, das für Neubauten oder Modernisierungen vergeben wird, die zu einer Minimierung der Emissionen und Umweltrisiken beitragen.
Bei einem variablen Darlehen profitiert der Kreditnehmer nur dann, wenn die allgemeinen Marktzinssätze sinken oder konstant bleiben. Bei einem Anstieg der Zinsen erhöht sich die Zinslast dementsprechend. Ein variables Darlehen ist auf drei oder sechs Monate kündbar.
Baufinanzierung über den Abschluss einer Lebensversicherung. Der Kreditnehmer bezahlt nur die anfallenden Zinsen, nicht aber die Tilgungsraten. Die gleichzeitig abgeschlossene Lebensversicherung dient der Besicherung des Baukredits, da die monatlichen Raten über eine langfristige Laufzeit eingezahlt werden. Läuft die Lebensversicherung aus, wird die angesparte Summe für die vollständige Darlehenstilgung aufgewendet.
Wird ein Kredit ausserordentlich gekündigt, ist der Kreditnehmer gegenüber der Bank schadenersatzpflichtig.
Die Wertquote ist der Eigentumsanteil an einer Gesamtliegenschaft und ist vor allem bei Stockwerkeigentum von Bedeutung.
Darlehen mit kurzer Laufzeit zur finanziellen Überbrückung. Er wird beispielsweise gewährt, wenn ein Kunde ein neues Eigenheim kauft, das alte Eigenheit aber noch nicht verkauft hat und die darauf lastende Hypothek zurückbezahlt.
Hypothekenmodelle
Grundsätzlich wird bei der Hausfinanzierung zwischen Festhypotheken, variablen Hypotheken und Libor Hypotheken unterschieden. In der Schweiz gibt es ausschliesslich diese Modelle.
Festhypotheken sind Darlehen mit fester Laufzeit und können in der Regel nicht gekündigt werden. Des Weiteren wird ein fester Zinssatz vereinbar. So lassen sich bei dieser Hypothek Zinsen klar kalkulieren und man ist nicht von steigenden Zinssätzen betroffen. Dasselbe gilt jedoch auch für sinkende Zinssätze, denn von diesen kann man genauso wenig profitieren. Diese Hypothek ist besonders dann vorteilhaft abzuschliessen, wenn sich die Zinsen auf tiefem Niveau befinden, denn so kann das günstige Zinsniveau über längere Zeit gesichert werden. Es empfiehlt sich zudem, Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten abzuschliessen, sodass Sie nicht in einer Phase mit hohen Zinsen alle Ihre Hypotheken erneuern müssen.
Eine variable Hypothek ist in ihrer Laufzeit unbeschränkt und zu vereinbarten Fristen kündbar. Die Zinsen richten sich jeweils nach den aktuellen Verhältnissen am Kapitalmarkt. Der Vor- und gleichzeitig der Nachteil dieser Hypothek sind, dass man den Veränderungen der Zinsen unterworfen ist, sprich von sinkenden Zinssätzen profitieren aber auch von steigenden Zinskosten betroffen sein kann. Das Risiko von Hochzinsen kann minimiert werden, denn Finanzinstitute bieten zahlreiche Möglichkeiten an, sodass man sich für eine optimale Mischung aus Flexibilität und Sicherheit entscheiden kann. Diese Hypothek sollte allgemein mit Bedacht gewählt werden, denn in Zeiten hoher Zinsen kann sie eine wesentliche Belastung für Ihr Haushaltsbudget bedeuten. Die variable Hypothek ist sicherlich bei tendenziell sinkenden Zinsen eine Überlegung wert. Je nach Angebot ist auch eine Absicherungsprämie zu Beginn der Laufzeit möglich, die vor übermässigen Zinssteigerungen schützt.
Eine dritte mögliche Hypothek ist die Libor Hypothek. Sie verfügt über flexible Zinssätze, eine feste Laufzeit und garantiert bei sinkenden Hypothekarzinsensätzen einen relativ unmittelbaren Profit. Libor Hypotheken sind Festhypotheken mit sehr kurzer Laufzeit (meist 6 Monate), was sie vor allem bei sinkenden oder konstanten Zinsen ansprechend macht. Um das Risiko zu minimieren, können Sie ein Produkt wählen mit einer Zinsabsicherung nach oben oder mit der Möglichkeit, auf den Zinstermin in eine Festhypothek zu wechseln. Diese Hypothek bietet die Möglichkeit, mit einem „Cap“ eine Höchstgrenze für den Zinssatz zu setzen, was jedoch mit einer Prämie einhergeht. Je tiefer das Zinsdach, desto höher die Absicherungskosten. Für Hypotheken mit einer Laufzeit von weniger als fünf Jahren lohnen sich Zinsabsicherungen in der Regel nicht. Sie können eine Geldmarkt-Hypothek mit Switch-Option abschliessen. Das bedeutet, dass Sie nach einer Zinsperiode (normalerweise 3 oder 6 Monate) in eine Festhypothek wechseln und somit kurzfristig extremen Zinserhöhungen ausweichen.
Aktuelle Zinssätze
Vermeiden Sie, zu hohe Hypothekarzinsen zu bezahlen, indem Sie sich Zeit lassen bei der Auswahl Ihres Finanzinstituts. Vergleichen Sie die verschiedenen Zinssätze und Hypotheken-Laufzeiten unserer Finanzierungspartner in der Schweiz.
Realistisches Budget
Das mit Abstand Wichtigste bei der Hausfinanzierung ist die Festlegung eines realistischen Budgets. Durch die Tilgung der Kredite kommt einiges an Kosten auf Sie zu. Die finanziellen Mittel müssen Sie jederzeit verfügbar haben. Mithilfe von einigen Basisinformationen können Sie selbst Varianten durchrechnen und einen Plan für die Hausfinanzierung erstellen. Kalkulieren Sie dabei jeweils immer besser zu grosszügig als zu knapp, denn die Zinsentwicklung wird immer eine schwerkalkulierbare Variable sein. Anhand der Tragbarkeitsrechnung wird veranschaulicht, welche finanziellen Kosten eine eigene Liegenschaft mit sich bringen würde. Als Faustregel gilt: Eine Liegenschaft ist dann finanziell tragbar, wenn die Wohnkosten weniger als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Ebenfalls zu beachten gilt es, dass Banken üblicherweise mindestens 20 Prozent Eigenkapital für Hypothekarkredite verlangen. Diese stammen beispielsweise aus Vorsorgegeldern: Sparguthaben, Wertschriften, Kassenobligationen, Darlehen von Verwandten oder Erbvorbezüge. Auch Bezüge aus der Pensionskasse oder aus der Säule 3a sind für den Erwerb eines Eigenheims möglich.
Zusätzlich gilt es, die Unterhalts- und Nebenkosten zu beachten. Den grössten Teil der Kosten machen sicherlich die Zinsen aus, dann folgen die Amortisationen respektive Rückzahlungen der Schulden. Hierbei können Sie mit rund 1 Prozent der Gesamtkreditsumme pro Jahr rechnen. Weitere 0,7 Prozent sollten für Nebenkosten budgetiert werden. Damit sollten für Neubauten laufende Fixkosten und Unterhalt wie Wasser, Abwasser, Kehricht, Liegenschaftssteuern, Energie, Warmwasser, Serviceabonnemente, laufender Gebäudeunterhalt und kleine Reparaturen etc. gedeckt sein. 0,3 Prozent des Gebäudewertes sollten Sie zudem für Sanierungen und Renovationen zurückstellen.
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