Mängel auch im Vertrag…
Zum Thema «Mängelrechte» findet sich in ihrem Vertrag eine heikle Passage. Wörtlich: Die Baufirma «tritt sämtliche Garantieansprüche an die Käufer bzw. an die Stockwerkeigentümergemeinschaft ab.» Das klingt relativ harmlos, Eva Moser meinte sogar, ihr stünden deswegen besondere oder sogar bessere Rechte als sonst zu.
Doch unter dem Kapitel «Baumängel bei Neubauwohnung» ist gerade dies eine Bestimmung, die klar zum Nachteil von – meist ahnunglosen – Käufern ist: Denn mit dieser Abtretung lehnt der Verkäufer bzw. Generalunternehmer die Haftung für sein Bauwerk ab. Er übernimmt keine Garantie und ist auch nicht zur Stelle, wenn gepfuscht wurde. Juristisch korrekt interpretiert, bedeutet ein solcher Vertrag, dass man stattdessen mit den einzelnen Handwerkern, Subunternehmern und sonstigen Beteiligten verhandeln muss – wenn denn überhaupt klar ist, wer für welchen Pfusch oder Mangel zur Rechenschaft gezogen werden kann.
Fallstricke: Baumängel Neubauwohnungen
«Dies widerspricht dem wichtigen Prinzip, dass ein Generalunternehmer eine Gesamtleistung erbringt und auch vollumfänglich für ein einwandfreies Werk gerade steht», kritisiert Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz). Aus Sicht von Wohnungskäufern sei eine derartige Konstellation «ein Schuss ins Blaue», warnt der Experte: «Denn bei Mängeln an der Wohnung sollte sich der Käufer plötzlich mit Leuten herumschlagen, die ihm gar nicht bekannt sind und über deren Zuständigkeiten er nie informiert wurde.» So kann der Käufer zum Beispiel auch nicht wissen, wer welche Verantwortung trägt und was für Abmachungen zwischen dem Verkäufer bzw. Generalunternehmer und der von ihm beauftragten Handwerkern gelten.
Unterschiede bei Stockwerkeigentum und gemeinschaftlichen Gebäudeteilen
Die Geschichte «Baumängel bei Neubauwohnung» umfasst noch weitere schwierige Aspekte – gerade bei Stockwerkeigentum. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung – also rechtlich gesehen Stockwerkeigentum – wird alles noch etwas komplizierter, weil die einzelnen Eigentumswohnungen im Sonderrecht und gemeinschaftliche Gebäudeteile wie Dach, Aussenräume, eine gemeinsame Tiefgarage etc. auseinanderzuhalten sind. Was die eigene Wohnung betrifft, kann grundsätzlich jeder einzelne Stockwerkeigentümer selbst aktiv werden und die Nachbesserung und Behebung von Baupfusch verlangen. Etwas komplizierter wird es, was die gemeinschaftlichen Teile betrifft – zum Beispiel ein Wasserschaden in der gemeinsamen Tiefgarage.
Grundsätzlich ist es das Recht und die Pflicht jedes einzelnen Stockwerkeigentümers, bei Baumängeln an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen selbst aktiv zu werden. De facto müssen sich die einzelnen Stockwerkeigentümer aber absprechen. Von kleineren Bagatellmängeln abgesehen, lohnt es sich in diesen Fällen, dass sich die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer juristisch beraten lässt.
Baumängel bei Neubauwohnung: 2- und 5-jährige Garantiefrist
Für Mängel am Bauwerk ist grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme zu beachten. Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren (so genannte verdeckte Mängel) sind gemäss den Bestimmungen des Obligationenrechts sofort nach deren Entdeckung zu rügen, sonst verwirkt der Bauherr seine Rechte. Auch für diese Mängel gilt die Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme.
Grosszügiger sind die Bestimmungen der SIA-Norm 118: Hier ist die jederzeitige Rüge von Mängeln während der ersten zwei Jahre ab der Abnahme möglich. Die Garantiefrist läuft dann noch einmal drei weitere Jahre, während der allfällige Mängel aber unverzüglich gerügt werden müssen. Die SIA-Norm gilt aber nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart ist.
Fazit: Beim Thema «Baumängel an Neubauwohnung» ist man gut beraten, sich vorab über seine Rechte, die geltenden Normen und Rahmenbedingungen zu informieren. Denn wenn später Mängel der gröberen Sorte auftauchen und sich der verantwortliche Unternehmer oder Handwerker aus der Sache heraus hält, kann es teuer werden!
