Wie Sie Ihre Immobilie kaufen - 5 Schritte zum Eigenheim

Schritt 1 Marktanalyse

Der erste Schritt auf dem Weg zu Ihrem Eigenheim ist eine ausführliche Analyse der aktuellen Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Wie hoch sind die Preise für Immobilien in den verschiedenen Regionen? Wie sieht es mit den Eigenmietwert aus? Wie kann die langfristige Entwicklung der Immobilienpreise über mehrere Jahre hinweg eingeschätzt werden? Hier geht’s zu den aktuellen Immobilientrends. 2016 sind die Immobilienpreise in der Schweiz beispielsweise stärker gestiegen als erwartet und für 2017 rechnen die Fachleute mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Dies trifft jedoch nicht für alle Regionen in der Schweiz zu und es gibt Kantone, in denen die Preise weiter sinken.

Schritt 2 Bedürfnisabklärung

Befassen Sie sich in einem nächsten Schritt eingehend mit Ihren persönlichen Bedürfnissen und mit der Frage, wo Sie in zwanzig Jahre gerne stehen würden. Sind Sie eher der Typ für eine Eigentumswohnung oder ein Eigentumshaus? Ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenfamilienhaus oder ein Stockwerkeigentum? Machen Sie dazu unsere Persönlichkeits-Tests rund um Immobilienthemen:

GLOBO-Design-Stylefinder
Was für ein Haustyp bin ich?
Welcher Käufertyp bin ich?
Welche Immobilie passt zu mir?

Schritt 3 Finanzieller Spielraum

Berechnen Sie anschliessend die maximalen Kosten für Ihr Eigenheim. Nutzen Sie dazu unseren Kaufpreisrechner für Immobilien und berechnen Sie innert Minuten, ob Sie sich Ihr Eigenheim leisten können. Auf Basis Ihres jährlichen Bruttoeinkommens und Ihrer eigenen Mittel kalkulieren Sie den Maximalpreis für Ihre Immobilie. Zusätzlich ist aus der Berechnung ersichtlich, wie hoch die Kosten fürs Wohnen, den Unterhalt und die Nebenkosten sein werden.

Schritt 4 Kaufprozess

Bei der Auswahl der geeigneten Liegenschaft gibt es verschiedene Aspekte zu beachten:

Maximal möglicher Preis, den man zahlen will/kann
Lage: Welche Immissionen beeinträchtigen die Immobilie? (Lärm, Geruch, etc.)
Angebote der Gemeinde und des Wohnumfeldes: Freizeitangebot, Einrichtungen für Kinderbetreuung, Sportmöglichkeiten, medizinische Versorgung usw.
Anbindung an den öffentlichen und privaten Verkehr
Distanz zu Arbeitsort, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten
Architekturstil und Bauweise: alt versus modern
Anzahl und Grösse der Zimmer
Grundriss und Flexibilität für spätere Änderungen
Beschaffenheit des Innenausbaus, der Farben und Materialien
Soziales Umfeld

Sie haben die Möglichkeit, ein Fertig- oder ein Systemhaus zu kaufen oder aber einen Kauf ab Plan zu tätigen.

Schritt 5 Kaufvertrag

Wenn Sie keine „Katze im Sack“ kaufen möchten, dann gilt es verschiedene Punkte im Kaufvertrag etwas genauer zu betrachten. Der mit Abstand wichtigste Punkt ist, dass das Bauwerk beziehungsweise der Kaufgegenstand klar und deutlich umschrieben ist. Ansonsten laufen Sie in Gefahr, viel zu viel Geld für ein Objekt zu bezahlen, das nicht mal annähernd Ihren Vorstellungen entspricht. Gerade bei sehr teuren Projekten ist es enorm wichtig, einen umfassenden Leistungsbeschrieb zu erhalten. Ist er nicht viel mehr als eine halbe A4-Seite, sollten Sie sicherlich misstrauisch sein. Es muss beispielsweise klar festgehalten sein, welche Geräte in der Küche installiert werden, wie viele Steckdosen von welchem Typ installiert werden und von welcher Beschaffenheit das Parkett im Wohnraum ist.

Abgesehen von zwingenden gesetzlichen Auflagen gelten gewisse Normen nur, wenn sie vertraglich festgehalten wurden. Deshalb sollte unbedingt vereinbart werden, dass für das Bauwerk die Normen des Schweizer Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) zu befolgen sind. Eine sehr wichtige Norm ist beispielsweise die Norm SIA-118, worin Garantiefristen und Mängel klar geregelt sind.

In puncto Schallschutzanforderungen muss ebenfalls festgelegt werden, ob der Schallschutz den Mindest- respektive je nach Fall den erhöhten Anforderungen entspricht. Ein Nichtbeachten dieses Aspekts führt schnell dazu, dass Sie vor lauter Lärm der Nachbarn nicht mehr ruhig schlafen können und sich darüber ärgern, dass Sie nicht vor Abschluss des Kaufvertrags daran gedacht haben.

Essentiell ist auch ein fest definierter Rahmen fürs Baubudget. Wünschen Sie beispielsweile eine von der Standardausführung abweichende Gestaltung der Küche, so werden Sie es ohne klar definiertes Budget schwierig haben, über Mehr- und Minderpreise zu verhandeln.

In Verträgen tauchen unter der Rubrik Preis oft verschiedene Positionen mit dem Vermerk „BKP“ (Baukostenplan) auf. Hierbei stellen sich vor allem folgende Fragen: Deckt der angegebene Preis nur einen Teil der Baukosten ab? Welche zusätzlichen Kosten treten auf für Landerwerb, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten? Ist die Mehrwertsteuer inbegriffen? Wünschen Sie einen fixen Pauschalpreis, so müssen Sie unbedingt auf einer solchen Formulierung im Vertrag bestehen.

Sämtliche Änderungen und Sonderwünsche müssen genau festgehalten werden, sodass eine transparente Kostenkontrolle ermöglicht wird. Termine müssen ebenfalls klar definiert werden, gerade der Fertigstellungstermin zum Beispiel sollte nicht als „gewünschter“ oder „angestrebter“ Bezugstermin bezeichnet werden, da der Verkäufer so die Möglichkeit hat, ein Projekt ewig aufzuschieben und keine Garantie zu geben. Es empfiehlt sich, den Termin auf den Tag genau festzulegen und allfällige Konventionalstrafen für den Fall der Nichterfüllung festzusetzen.

Manchmal findet sich in Verträgen die versteckte Formulierung „im Übrigen ist die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel ausgeschlossen“, was so viel bedeutet, dass der Unternehmer nur für explizit erwähnte Eigenschaften des Hauses haftet (bspw. Apparate und Küchengeräte). Dieser Haftungsausschluss wird bedenklicher in Verbindung mit einer Abtretung der Mängelrechte. Mit einer Formulierung wie „der Unternehmer tritt die Garantieansprüche an die Besteller ab“ lehnt der Verkäufer jede Haftung für die Arbeiten der einzelnen Handwerker ab.

Für den Käufer ist dies fatal, denn für allfällige Mängel muss er so jeden einzelnen Handwerker, Lieferanten und Subunternehmer individuell kontaktieren und die Mängel beheben lassen. Bei älteren Häusern sind Haftungsausschlüsse hingegen die Norm und der Verkäufer kann nicht belangt werden, sollte nach dem Einzug eine undichte Stelle im Dach ausgemacht werden. Bei einem Neubau sollte aber immer darauf geachtet werden, dass der Käufer den Verkäufer oder den Unternehmer für Mängel am Bau zur Rechenschaft gezogen werden kann.

Checkliste Kaufvertrag

Vertrag selbst lesen und bei Unklarheiten beim Notar oder Anwalt nachfragen.
Unterschreiben Sie keine Vereinbarungen, die Druckmittel beinhalten (Bsp. Schlüssel wird erst bei vollständiger Zahlung der Raten und der Sonderwünsche ausgehändigt)
Treffen Sie keine mündlichen Vereinbarungen, einzig der beurkundete Vertrag ist rechtsverbindlich.
Setzen Sie auf ein Zug-um-Zug-Geschäft: 30 oder 40 Prozent der Summe bereits vor dem Bau oder bei der Reservierung zu bezahlen bedeutet, dass Sie die Bank für Ihr Bauprojekt spielen und ist nicht in Ordnung.
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und verlangen Sie für das Studium der Unterlagen und des Vertrags mindestens zwei bis drei Wochen Zeit.
Essentielle Vertragsbestandteile sind: präzise Preisangaben, Termine, genaue Bezeichnung der Liegenschaft, Zahlungsbedingungen/Fälligkeiten, Steuer- und Gebührenregelungen, Garantie, Sicherstellung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer, Zustand bei der Übergabe und Verweis auf weitere Dokumente.
Im Fall von Stockwerkeigentum: Zusätzlich zum Kaufvertrag sind noch Begründungsurkunde und Reglemente der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig.